Interesse for køb af bolig i Italien har altid været stor. Danskerne har altid købt bolig i Toscana, Piemonte og ved de store søer Lago di Garda, Lago di Como og Lago Maggiore. For nylig har danskerne opdaget andre og mindre kendte regioner som Marche, Molise, Puglia og Calabrien.
Sponsoreret indhold
Skrevet af Advokathuset Bredgade
Under Corona-epidemien var der stadigvæk ”liv” i det italienske ejendomsmarked, og mange danskere købte ejendomme uden besigtigelse og uden en grundig gennemgang af den tilhørende dokumentation).
Dette har desværre resulteret i mange hushandler, hvor købere har erhvervet ejendomme uden at modtage sagkyndig rådgivning og derfor har begået de typiske fejl, som en uerfaren køber kan risikere at begå.
Her er gode råd til boligkøb i Italien for at undgå at fortryde handlen, når det er for sent:
Ved køb af fast ejendom, et hus eller en lejlighed i Italien, er den største udfordring den at finde den rigtige ejendom og vælge de rigtige rådgivere.
For at være på den sikre side, er der ved køb af fast ejendom i Italien typisk brug for tre rådgiver:
• En ejendomsmægler
• En selvvalgt arkitekt
• En italiensktalende advokat
Det er tiden og umagen værd at have fundet og truffet aftale med disse tre aktører, når man køber fast ejendom. Ved manglende kendskab til de enkelte regler og manglende forholdsregler kan man risikere enten slet ikke at have købt ejendommen eller at blive involveret i endeløse retssager i Italien.
Arkitekt:
Man køber som beset. I Italien eksisterer tilstandsrapporten ikke. Derfor er det meget vigtigt at gennemgå ejendommen omhyggeligt sammen med en selvvalgt italiensk arkitekt, som kender den italienske byggelovgivning til bunds og kan bedømme både ejendommens lovlighed og fysiske tilstand.
Ejendomsmægler:
Sørg for at handle med en autoriseret mægler. I Italien kan man som i Danmark kun kalde sig ejendomsmægler, hvis man har en uddannelse og har bestået en statseksamen. Man skal endvidere være registreret på det lokale handelskammer som autoriseret mægler.
Kun autoriserede ejendomsmæglere kan beskæftige sig med fast ejendom og opkræve et honorar. En autoriseret ejendomsmægler skal være forsikret.
Det skal fremgå af ejendomsmæglerens brevpapir, at den pågældende er autoriseret mægler. På italiensk vil der da stå Agente immobiliare autorizzato.
Vær dog opmærksom på, at mange ejendomsindehavere vælger selv at sælge deres ejendomme uden at lade sig bistå af en ejendomsmægler, ligesom den samme ejendom kan være til salg hos flere mæglere.
Undgå ”piratmæglere” eller andre uautoriserede hjælpere, der tilbyder rådgivning og tager sig betalt for deres ”hjælp”
Advokat:
Det er nødvendigt at finde en advokat, der taler italiensk. Retssproget er italiensk, ligesom alle de juridiske dokumenter vil være på italiensk.
Det er vigtigt at vide, hvordan det italienske retssystem fungerer, og det er ikke nok at kende det danske retssystem.
Køb af fast ejendom, hus eller lejlighed i Italien foregår på en anden måde end i Danmark. Det er vigtigt at kende de gældende retsregler i Italien for at kunne vejlede køberne korrekt.
Advokaten gennemgår alle dokumenter og sikrer sig, at sælger er rette indehaver af ejendommen, og at der ikke hviler pant eller andre rettigheder i ejendommen.
Det er vigtigt at bemærke, at en ejendomsmægler er “sælgers” mand og kun har interesse i at sælge ejendommen hurtigst muligt til den bedst mulige pris, mens advokaten varetager købers interesser.
Ejendomsmægleren og advokaten har derfor to forskellige roller og kan ikke afløse hinanden.
Underskriv aldrig et dokument uden først at have forstået dets indhold!
Handel ikke gyldig uden notar
Ud over de tre nævnte rådgivere skal man være opmærksom på, at overdragelse af fast ejendom, hus eller lejlighed i Italien kræver, at en notar udfærdiger et skøde. Med andre ord: En simpel skriftlig aftale underskrevet af de to parter, er ikke ensbetydende med overdragelse af den faste ejendom. Ingen handel uden en notar!
Vær dog opmærksom på, at notaren er en neutral person, som derfor ikke kontrollerer om ejendommen er lovlig, og om ejendommen er behæftet med pant, servitutter eller tredjemandsrettigheder.
Hvordan foregår en handel?
Det er vigtigt, at man besigtiger ejendommen personligt og helst flere gange, førend man beslutter sig for at købe.
Når man har fundet drømmeboligen, kan man henvende sig til mægleren og tilbyde en pris.
Tidligere var det meget almindeligt at ”prutte om prisen”, men i dag er mulighederne for et prisnedslag de samme som i Danmark. Man kan altid tilbyde en lavere pris, men man kan aldrig være sikker på, at ens tilbud bliver accepteret.
Om sælgeren accepterer at gå ned i pris, afhænger af omstændighederne, bl.a. hvor længe ejendommen har været på markedet, om sælgeren har travlt med at sælge osv.
Mægleren udarbejder et købstilbud, som begge parter skal acceptere og underskrive.
Her er det vigtigt, at man i sit tilbud stiller det som en betingelse, at en arkitekt, som man som køber selv har valgt og betalt, gennemgår ejendommen for fejl og mangler, udover at undersøge om ejendommen er lovlig.
Man køber som beset, og derfor er det udgiften til arkitekten alle penge værd .
I købstilbuddet skal man også vælge en notar, idet det er køber der betaler notaren.
Jeg fraråder at vælge den notar, som mægleren anbefaler.
Betaling af købesummen
Det er kutyme i Italien at betale købesummen i to omgange: et depositum ved underskrift af købstilbuddet og resten ved underskrift af skødet.
Der er vedtaget en ny lov, som giver køber ret til at deponere købesummen (både depositum og restkøbesummen) på notarens konto. Derfor må man aldrig betale penge under bordet eller overføre depositum direkte til sælgeren.
Hvis handlen af en eller anden grund ikke bliver til noget, kan man være sikker på, at notaren returnerer depositum til køber, men hvis pengene derimod er overført til sælgeren direkte, kan man med stor sandsynlighed vinke farvel til beløbet.
Notarforretning og handlens afslutning
Notaren samler alle dokumenter vedrørende parterne (navn, adresse, beskæftigelse, civilstatus osv.) og forbereder et udkast til skødet, som advokaten gennemgår med parterne.
Kort før skødets underskrift overfører køber restkøbesummen samt notarhonorar og skat i forbindelse til ejendomsoverførslen til notarens konto.
Skødet udarbejdes udelukkende på italiensk, som er retssproget i Italien.
Ønsker man en oversættelse til dansk, skal man selv sørge for at bestille og betale for denne.
Notarforretningen foregår udelukkende på italiensk. Er køber ikke italiensk-kyndig, hvilket sker i de fleste tilfælde, er der mulighed for at sende en fuldmægtig, som underskriver i købers sted.
Efter at skødet er underskrevet, sendes det til tinglysning af notaren som også overfører skat til den italienske stat samt tinglysningsafgift. Tinglysning sker normalt efter et par dage. Efter at skødet er tinglyst, overfører notaren købesummen til sælger.
Omkostninger ved handlen
Følgende omkostninger skal påregnes:
- Købesummen
- Notarhonorar som beregnes i forhold til købesummen
- Skat til staten ved overførsel af ejendommen.
Denne skat kan variere afhængig af, om man køber en ubebygget eller en bebygget grund.
Køber man et hus/lejlighed, skal man typisk betale 9% af den offentlige ejendomsvurdering, hvis man ønsker at bruge den købte ejendom som sommerhus
(2. casa) og 3%, hvis man køber som ”1. casa”, dvs. ønsker at have sin bopæl i den erhvervede ejendom. - Mæglers honorar, der typisk betales af begge parter med halvdelen til hver.’ Typisk betaler hver part 3% eller 4% af købesummen.
- Advokathonorar
- Arkitektens honorar
- Evt. honorar til fuldmægtig
Det er ikke muligt i denne artikel at gennemgå alle aspekter og problemer, som kan opstå ved køb af fast ejendom i Italien. Vores kontor kan bistå i forhold til den samlede handel, herunder formidle kontakt til arkitekt, fuldmægtig og forsikringsmand og anbefale en dygtig notar.
FAKTA
Advokathuset Bredgade
Vi er et advokatkontor i centrum af København, som har mange års erfaring med juridisk rådgivning og bistand inden for en bred vifte af retsområder til både privat og erhverv. Inden for privat har vi speciale i skilsmisse, arv & dødsbo, forældrekøb, boligkøb samt testamente og ægtepagt. Inden for erhverv har vi speciale i køb og salg af butik, forretning og restaurant, virksomhed praksis eller klinik og lægepraksis, personalejura, erhvervslejekontrakt samt forhandling og aftale. Derudover behandler vi sager inden for flere andre retsområder til både private og erhverv.
Kontakt vores erfarne rådgiver
Advokat Sandra Moll Dirscherl
Sandra er dansk og italiensk advokat, og yder juridisk rådgivning til danskere i Italien og Tyskland og til italienere og tyskere i Danmark og assisterer ved køb af fast ejendom i Italien, Tyskland, Frankrig, Østrig og Grækenland.
www.advokathusetbredgade.dk
