Mens dele af boligmarkedet fortsat er præget af usikkerhed og afventende købere, tegner der sig et helt andet billede i det eksklusive segment. Ifølge Ivan Eltoft Nielsen, indehaver af ejendomsmæglerkæden af samme navn, står liebhavermarkedet overraskende stærkt – særligt i København, hvor efterspørgslen er massiv.
Sponsoreret indhold
”Den høje ende af markedet har det godt, fordi der er efterspørgsel og lavt udbud. Når de rigtige ting kommer, så står køberne klar,” siger Ivan Eltoft Nielsen. Det gælder især boliger, der har kvalitet, beliggenhed og karakter – og som er prissat rigtigt fra starten.
Ifølge ham er det ikke usædvanligt, at velbeliggende liebhaverlejligheder i København stadig bliver solgt til priser over udbud – og det endda uden den store forhandling. Det handler i høj grad om tillid. ”Købernes tillid til markedet er høj. Og deres tiltro til boligens fremtidige værdi er stærkere end længe,” understreger han.
Sommeren har traditionelt været en stille periode på boligmarkedet, men 2025 har været præget af overraskende høj aktivitet – særligt i hovedstaden. Det er sket på trods af global uro og renteniveauer, der stadig ligger over de seneste års bundniveauer.
”Sommeren har været overraskende aktiv. Der har været mange handler, og stemningen er god. Det er som om, markedet bare fortsatte hen over ferien,” fortæller Ivan Eltoft Nielsen. Han ser ingen tegn på, at markedet er ved at bremse op.
Men billedet er ikke ens over hele landet. I visse områder – særligt i Nordsjælland – har der været færre transaktioner i liebhaversegmentet. Det skyldes ifølge Ivan Eltoft Nielsen blandt andet, at markedet stadig er ved at fordøje de nye og højere offentlige ejendomsvurderinger.
Skattelettelser giver skub – men midtersegmentet tøver
Ifølge Ivan Eltoft Nielsen har boliger op til 12 millioner kroner oplevet fremgang, blandt andet fordi netop dette segment har fået skattelettelser. ”Det giver et kæmpe skub nedefra,” siger han.
Til gengæld er der færre handler i det midterste prisspænd, hvor skattefordelene ikke er lige så tydelige. Her mærker markedet en vis tøven. Men i den helt øverste ende – altså ejendomme til over 50 millioner kroner – er der stadig aktivitet. ”Det seneste halve år har der været flere handler over 50 millioner,” fortæller han og peger på, at unikke ejendomme med meget lavt udbud stadig tiltrækker købere, uanset konjunkturer.
En af de helt store drivkræfter bag prisudviklingen i hovedstaden er manglen på ejerboliger. Ikke mindst i de attraktive kvarterer med store, velbeliggende lejligheder.
”Der er simpelthen for få ejerboliger i København. Og det er særligt de gode, store lejligheder, der bliver revet væk,” siger Ivan Eltoft Nielsen. Ifølge ham vil en mere balanceret fordeling mellem leje- og ejerboliger kunne være en del af løsningen – især når det gælder om at imødekomme de unges boligdrømme.
Der har længe været spekulationer om, hvorvidt mange flytter væk fra byerne for at finde ro og plads langs kysterne. Men det ser ikke ud til at gælde for de mest købestærke. Tværtimod.
”Vi ser mange, der kommer fra store huse og gerne vil blive i byen – bare i en lejlighed, der passer bedre til deres liv nu. De har et stort ønske om at blive i København,” forklarer han. Samtidig ses det også, at ældre par vælger at skifte til mindre boliger – men inden for samme kvarter.
Stabilt marked kræver realistiske forventninger
Selvom mange bolighandler typisk indebærer lange forhandlinger og prisjusteringer, gælder det ikke nødvendigvis i det eksklusive segment. Ifølge Ivan Eltoft Nielsen er afstanden mellem købers og sælgers forventninger i øjeblikket ganske lille. Det skaber et marked med hurtigere afklaring og mere effektive handler. ”Når sælgerne prissætter realistisk fra start, oplever vi ofte, at bud og accept ligger tæt på hinanden – og nogle gange over udbud,” siger han.
Liebhavermarkedet har historisk været mindre sårbart over for kortsigtede udsving, og ifølge Ivan Eltoft Nielsen ser det ud til at holde stik igen. De boliger, der handles, bliver typisk købt af velkonsoliderede købere med et langsigtet sigte – og ikke af investorer, der jagter hurtige gevinster. ”Vi oplever, at mange køber for at blive boende. Det skaber stabilitet og gør segmentet mindre påvirkeligt af rentehop og spekulative bevægelser,” siger han.
Ivan Eltoft Nielsen understreger, at det vigtigste for købere er at kende deres egne behov og købe i områder med restriktivt udbud – altså hvor boliger sjældent kommer til salg. Det er typisk med til at sikre en stabil værdiforøgelse over tid.
For sælgere gælder det om at være realistiske og lytte til markedet. ”Lige nu er der mange stærke købere, men man kan ikke regne med, at det fortsætter for evigt. Så hvis man går med overvejelser, er det værd at handle på det,” siger han og tilføjer:
”Man skal passe på med at vente for længe i håbet om, at tingene ændrer sig. Det er ikke altid, det bliver billigere eller bedre senere.”
Trods de globale økonomiske tendenser ser Ivan Eltoft Nielsen ingen faretruende skyer på boligmarkedets himmel. Renten ligger på et acceptabelt niveau, og både aktie- og boligmarkedet bevæger sig stabilt.
”Lige nu ser det stabilt ud. Vi står måske foran en lang periode med et ret afbalanceret marked,” lyder vurderingen.
Det vigtigste, siger han, er at fokusere på behov – ikke spekulation. Det er den tilgang, der har kendetegnet de bedste handler på liebhavermarkedet denne sommer.
