Det eksklusive boligmarked har haft et usædvanligt stærkt år. Aktiviteten har været høj, og selvom der er segmenter, hvor salget går mere trægt, oplever mange mæglere, at tilliden til markedet er tilbage. Hos ejendomsmægler Ivan Eltoft Nielsen, som ud over butikkerne i eget navn også står bag Place2Live og Kjeldskov & Co mærker man tydeligt, hvordan interessen for de rigtige boliger fortsat er stærk – og hvordan boligstyling i stigende grad bliver et værktøj til at opnå både hurtigere salg og bedre priser.
Efter nogle turbulente år med stigende renter og usikkerhed er markedet igen stabiliseret. Ifølge Ivan Eltoft Nielsen er der i øjeblikket ingen røde lamper, der blinker. Renteniveauet har lagt sig på et fast leje, og det har givet både købere og sælgere fornyet ro.
”Aktiviteten har været høj hen over hele året. Vi oplever et marked, hvor der stadig er stor interesse for de rigtige ejendomme – især dem, der fremstår gennemarbejdede og velholdte. Det handler ikke kun om beliggenhed, men også om, hvordan boligen præsenterer sig,” siger Ivan Eltoft Nielsen. Han peger på, at det fortsat er de mest attraktive boliger, der bevæger sig hurtigst – og at et gennemtænkt udtryk i både indretning og præsentation i stigende grad er en del af salgsstrategien.
Selvom markedet generelt er præget af stabilitet, er der ifølge Ivan Eltoft Nielsen tydelige forskelle mellem segmenterne. I den øverste del af markedet er aktiviteten høj, men i mellemprislejet opleves et mere afdæmpet tempo.
”Der er fortsat en stærk efterspørgsel på de klassiske liebhaverboliger, men i segmentet lige under kan vi mærke, at køberne bruger lidt længere tid på beslutningen. Det er et sundt tegn på, at markedet har fundet et mere realistisk niveau,” siger han.
Boligstyling som investering
Boligstyling er ikke nyt, men de seneste år har interessen taget fart. Flere sælgere vælger i dag at få professionel hjælp til at optimere boligens udtryk, inden den fotograferes og sættes til salg.
”Det har længe været udbredt i lande som USA, men i Danmark har vi først for alvor fået øjnene op for, hvor meget det betyder,” siger Ivan Eltoft Nielsen.
Han fortæller, at styling kan være alt fra små justeringer i indretningen til en mere gennemgribende forvandling af rum og materialer – og at det sjældent er spildte penge.
”Det handler ikke om at gøre alting nyt, men om at vise hjemmet fra sin bedste side. Når boligen står velindrettet og harmonisk, kan køberne lettere se sig selv i den. Og det kan mærkes på både salgspris og salgstid,” siger han.
Den rigtige præsentation tæller
I et marked, hvor udbuddet i visse segmenter stadig er begrænset, har præsentationen af den enkelte bolig stor betydning. Hos Ivan Eltoft Nielsen arbejder man ofte tæt sammen med stylister, arkitekter og fotografer for at fremhæve boligens kvaliteter bedst muligt.
”Mange, der bor i deres hjem gennem mange år, vænner sig til indretningen. Derfor kan det være svært selv at se, hvordan rummene tager sig bedst ud. Der kan være behov for justeringer i farver, møblering eller belysning – og det er dér, styling kan gøre en markant forskel,” siger Ivan Eltoft Nielsen.
Han oplever også, at styling ikke kun handler om at gøre boligen pænere, men at processen ofte får sælgerne til at opdage nye sider af deres hjem. ”Når man ser sin bolig gennem andres øjne, forstår man pludselig, hvordan små ændringer kan skabe en helt ny stemning. Det kan give energi til hele salgsprocessen,” siger han.
Styling som rådgivning
Hos Ivan Eltoft Nielsen er boligstyling ikke blot et ekstra produkt, men en integreret del af rådgivningen. Mæglerne vurderer sammen med sælgeren, hvordan boligen kan stå stærkest – både visuelt og økonomisk.
”Vi ser det som vores ansvar at rådgive om, hvordan man bedst muligt får præsenteret sit hjem. Det gælder alt fra indretning til lys, have og de byggetekniske detaljer. Ofte er det de små justeringer, der gør den store forskel,” siger Ivan Eltoft Nielsen.
Han oplever, at de fleste kunder tager imod rådene med åbent sind, også selvom det kan være grænseoverskridende at ændre på noget, man selv synes fungerer. ”Det handler om at skabe tillid og vise, at vi har erfaringen til at se potentialet – ikke at kritisere. Styling er et samarbejde mellem mægler, stylist og sælger,” siger han.
Et andet aspekt, der har fået større betydning, er det sanselige førstehåndsindtryk. Køberne møder ofte boligen online længe før den fysiske fremvisning, og derfor skal præsentationen fungere på både skærm og i virkeligheden.
I dag begynder mødet mellem køber og bolig ofte digitalt, og derfor betyder den visuelle præsentation mere end nogensinde. Ifølge Ivan Eltoft Nielsen handler styling om at vise hjemmet fra sin bedste side, så det både fremstår indbydende på billeder og harmonisk, når man træder ind ad døren.
Nye bevægelser i markedet
Mens København fortsat er omdrejningspunkt for mange handler, opleves der ifølge Ivan Eltoft Nielsen et markant løft i interessen for de omkringliggende byer. Roskilde, Holbæk og de klassiske købstæder er blandt de steder, hvor markedet lige nu står stærkt.
”Det handler både om livskvalitet og tilgængelighed. Mange har fået øjnene op for, at man kan få mere plads, natur og ro uden at give afkald på nærheden til byen. Det er en bevægelse, vi tror, vil fortsætte,” siger han. Han peger på, at infrastrukturen spiller en afgørende rolle – både togforbindelser, motorveje og lokale institutioner. ”Når transporttiden bliver kortere, udvider det automatisk det område, folk ser som realistisk. Det betyder, at liebhavermarkedet breder sig udad som ringe i vandet,” forklarer han.
Udviklingen i markedet betyder også, at nye boligtyper vinder frem. Hvor det tidligere næsten udelukkende var store villaer og herskabslejligheder, ser man nu større interesse for moderne rækkehuse og totalrenoverede ejendomme med lavt energiforbrug.
”Kvalitet har mange former i dag. For nogle handler det om klassisk arkitektur, for andre om funktionalitet og bæredygtighed. Det afgørende er, at boligen føles gennemført,” siger Ivan Eltoft Nielsen.
Et modent og kvalitetsbevidst publikum
Køberne på liebhavermarkedet i dag er ifølge Ivan Eltoft Nielsen mere bevidste, end de var for bare få år siden. De ser ikke kun på størrelse og beliggenhed, men også på materialer, energiforbrug og æstetik.
”Køberne stiller høje krav. De vil have boliger, der både føles rigtige og ser rigtige ud. Der er kommet et større fokus på det ærlige og gennemførte – det skal hænge sammen fra arkitektur til interiør,” siger han.
Det betyder, at også sælgerne må være forberedte. ”Når man sælger i det øverste prissegment, handler det om at møde køberne på deres niveau. Det kræver forberedelse, og styling er en del af den professionalisering, vi ser på markedet,” siger Ivan Eltoft Nielsen.
Samtidig oplever Ivan Eltoft Nielsen, at køberne er mere undersøgende end tidligere. De sammenligner boliger digitalt, kender markedsniveauet og forventer en gennemtænkt fortælling om hjemmet. ”Det stiller store krav til mæglerens formidling. En bolig i dag skal ikke bare sælges – den skal forklares og opleves. Det kræver, at både præsentation og styling er tro mod boligens identitet,” siger han.
Styling er kommet for at blive
Selvom nogle stadig betragter boligstyling som en unødvendig luksus, vurderer Ivan Eltoft Nielsen, at det snart bliver reglen frem for undtagelsen – især i det eksklusive prissegment.
”Det er stadig en investering, men en investering der ofte tjener sig hjem. Vi kan se, at boliger, der er stylet og præsenteret med omtanke, ofte bliver solgt hurtigere og til bedre priser. Det handler om at give køberen den rigtige oplevelse,” siger han.
”Når man viser hjemmet frem på den bedst mulige måde, skaber man både værdi for sælger og inspiration for køber. Og det er præcis dér, forskellen ligger,” siger Ivan Eltoft Nielsen.
