Når kvadratmeterprisen i København slår rekord efter rekord, er det nærliggende at spørge: Hvad driver egentlig værdierne? Ifølge ejendomsmægler Joachim Kiilerich Selnæs fra Ivan Eltoft Nielsen handler svaret i høj grad om noget, der sjældent når avisoverskrifterne – nemlig de millioner af kroner,
som københavnerne investerer i deres hjem, før de overhovedet sætter dem til salg.
Sponsoreret indhold
Som indehaver og ejendomsmægler hos Ivan Eltoft Nielsen i Store Kongensgade har Joachim Kiilerich Selnæs solgt liebhaverejendomme i snart et årti og set markedet skifte karakter.
“Liebhaveri er for mig en følelse,” siger han. “Det er ikke en bestemt type ejendom eller en vis indretning. Ordet stammer fra tysk – Liebhaber – en der holder af noget, en der elsker noget. Og det er subjektivt. For nogle er luksus at eje en dyr designertaske, for andre er det at vågne op i en hængekøje i skoven hver dag.”
Han henviser til en formulering af tekstforfatter Per Djervig Chamby, der arbejder med tekster for Ivan Eltoft Nielsen: “Det er et slot, fordi det er mit eget.” Ifølge Joachim Kiilerich Selnæs indfanger den essensen af liebhaveri – at værdien ligger i beskuerens øje frem for i statistikker.
København som magnet
At priserne særligt stikker af i hovedstaden, overrasker ikke Joachim. København tiltrækker købekraft, fordi byen tilbyder noget, som få andre danske byer kan matche: Et koncentrat af restauranter, gallerier, kulturinstitutioner og karrieremuligheder. Dertil kommer højere lønninger og et globalt image, der de seneste år er blevet styrket af alt fra gastronomisk verdensklasse til arkitektur og bæredygtighedsprojekter.
“Folk vil gerne være der, hvor det sker,” konstaterer han. “Og København udvikler sig hele tiden. Byens tilbud og omgivelser er med til at hæve priserne – det er ikke kun selve murene, man betaler for.”
Det betyder ikke, at der ikke findes liebhaverboliger andre steder. Ivan Eltoft Nielsen har kontorer på det meste af Sjælland samt i Odense, og også dér stiger priserne. Men niveauet i København er i en klasse for sig, fordi efterspørgslen efter byens særlige blanding af kultur, karriere og livskvalitet tilsyneladende ikke har et loft.
Den oversete faktor: Renoveringsomkostningerne
Når medierne rapporterer om stigende boligpriser, fokuserer de typisk på udbud og efterspørgsel, renter og konjunkturer. Det er relevante faktorer, indrømmer Joachim, men billedet er ufuldstændigt.
“Jeg synes, mediebilledet er for unuanceret,” siger han. “Man glemmer, hvor mange penge folk reelt propper i deres boliger. Hvis en lejlighed bliver købt for 10 millioner og solgt for 16 millioner fire år senere, så er min antagelse, at mere end halvdelen af den prisstigning er blevet lagt i lejligheden – i renoveringer, materialer og håndværk.”
Det er ikke småpenge, der er tale om. I liebhaversegmentet ser han jævnligt ejere investere 3-4 millioner kroner i en renovering – nogle gange betydeligt mere. Bordplader i sjælden italiensk natursten til flere hundrede tusinde kroner, skræddersyede køkkener, to badeværelser, hvor der før var ét, altaner, gulvvarme, gennemgribende modernisering af installationer. Listen er lang.
“Folk bruger absurd mange penge på deres boliger. Og de gør det ikke for at sælge videre – de gør det for sig selv. De vil skabe et hjem, de elsker at komme hjem til. Det er liebhaveri i sin reneste form.”
Ikke spekulation, men passion
Joachim understreger, at langt størstedelen af de renoveringer, han ser, er drevet af ejernes egne ønsker og behov – ikke af en kynisk kalkule om videresalg. Det er familien, der drømmer om et køkken, hvor tre generationer kan samles. Det er parret, der vil have et badeværelse, der minder om en spa. Det er børnefamilien, der prioriterer kvalitetsmaterialer, fordi de ved, at de skal bo der i mange år.
“Hvis det handlede om profit, kunne man gøre det billigere,” påpeger han. “Man køber ikke en naturstenskøkkenbordet fra Italien, hvis målet er at maximere afkastet. Så ville man vælge noget mere standardiseret. Men folk vil have noget, der er dem – og de er villige til at betale for det.” Den observation går igen, når han vurderer, hvad nye købere gør med en nyligt renoveret bolig. Er renoveringen udført i god kvalitet med holdbare materialer, beholder de fleste nye ejere tingene som de er – i hvert fald de første 5-10 år. Det er først, når renoveringen nærmer sig et årti, at nogle begynder at sætte deres eget præg. Og selv da er der respekt for det arbejde, den tidligere ejer har lagt i hjemmet.
“Folk er gode til at anerkende hinanden for de løsninger, de laver. Hvis det er bygget med omhu og gode materialer, værdsætter køberne det.”
En sund stopklods i dansk kultur
Joachim ser også en kulturel dimension i, hvordan danskere renoverer. Hvor man i andre dele af verden ofte går efter mere iøjnefaldende og luksusprægede løsninger, holder den danske mentalitet igen.
“Vi har en kultur, hvor vi ikke behøver at være så udadgående og prangende,” siger han. “Vi behøver ikke marmor over det hele. Den tilbageholdenhed skaber en helt naturlig stopklods, der gør, at folk tænker over, hvad de propper i deres boliger.”
Det betyder ikke, at der ikke bliver brugt penge. Men pengene bliver typisk kanaliseret hen, hvor de giver mest mening: Et køkken i topkvalitet, der holder i 20 år. Gulve, der bliver slebet og behandlet frem for udskiftet. Badeværelser med gennemtænkte løsninger, der kombinerer æstetik og funktionalitet.
“Folk tænker sig om. De indhenter tilbud, de hyrer indretningsarkitekter og rådgivere. Det er ikke impulskøb – det er velovervejet investering i deres eget liv.”
Markedet i 2026: Fornuftigt frem for forsigtigt
Hvordan ser markedet så ud lige nu, midt i en verden præget af geopolitisk uro, ustabile aktiemarkeder og usikkerhed om alt fra renter til handelskrige?
Ifølge Joachim er der stadig fart på. Sælgere vil gerne mødes og handle, og købere vil gerne købe ejendom. Men han foretrækker at kalde køberne fornuftige frem for forsigtige.
“Køberne er okay med, at vi er på rekordpriser. Men de skal også synes, det er fair. Og det gør de, når de kan se, at der er værdi: God renovering, godt håndværk, gode materialer. De tænker et par år frem og kan se, at boligen potentielt bliver mere værd, hvis markedet fortsætter en sund stigning.”
Han understreger, at den sunde stigning er nøgleordet. De seneste års prisstigninger på 20 procent eller mere er ikke det, branchen ønsker at se. Mere moderate, forudsigelige stigninger skaber tryghed for både købere og sælgere – og det er det, markedet i bund og grund efterspørger.
“Folk er bevidste om, at verden er i evig forandring. De holder øje med, hvad der sker i USA, i Mellemøsten, med aktiemarkedet. Men det holder dem ikke fra at købe. De er bare opmærksomme på, hvad tingene koster.”
Udviklingens usynlige kraft
Et perspektiv, som sjældent indgår i prisstatistikkerne, er den løbende udvikling af boligmassen. For 100 år siden var det stadig almindeligt med lokum i gården i mange af Københavns ældre ejendomme. I dag er standarden en helt anden – og den udvikler sig fortsat.
“Nu vil folk gerne have halvandet eller to badeværelser,” fortæller Joachim. “Der kommer altaner på ejendommene, opgangene bliver renoveret, trapperne får nye tæpper, facaderne bliver malet. Det er en konstant udvikling af, hvordan vi bor i byen.”
Den udvikling er med til at drive priserne, men den afspejler også en reel forbedring af boligstandarden. Gulvvarme, moderne installationer, bedre isolering, intelligente løsninger til opbevaring – alt sammen noget, som tidligere generationers beboere ikke havde adgang til.
“Det er ikke profit for øje. Det er modernisering til det, folk synes er rart at have i dag. Levestandarden udvikler sig, og boligerne følger med.”
En bolig, du er glad for at være i
Når Joachim selv skal definere liebhaveri – helt subjektivt, som han selv udtrykker det – handler det ikke om kvadratmeter, beliggenhed eller prisskilte.
“For mig er liebhaveri, at du er glad for at være hjemme. At du nyder at bruge din bolig, at du elsker at komme hjem.”
Hans egen lejlighed vender ud mod en grøn park. Fra vinduerne kan han se årstiderne skifte – træerne blomstrer, bladene skifter farve, falder af, og cyklussen gentager sig. Det er hans liebhaveri.
“Danskere bruger den største del af deres rådighedsbeløb på bolig. Så det skal virkelig være et sted, man virkelig synes er rart at være. Når jeg sidder her i Tisvilde med min kaffe, er det skønt. Men jeg glæder mig også til at komme hjem til min lejlighed i København. Den følelse – det er liebhaveri.”
Hvad tallene ikke fortæller
Findes der så en metode til at adskille de “rene” prisstigninger fra dem, der skyldes investeringer i renovering?
“Nej,” indrømmer Joachim. “Jeg har i hvert fald ikke fundet den. Når en handel bliver tinglyst, står der ikke nogen steder, hvor mange penge der er brugt på renovering. Det vi ved, er bare, at hvis ingen renoverede deres boliger i fem år, ville vi stadig se stigninger – men slet ikke i samme grad. Og vi ville ikke se de markante hop, hvor enkelte boliger stiger 30-40 procent over 5-6 år.”
For ham er konklusionen klar: Prisstigningerne i København er reelle, men de er i høj grad et produkt af københavnernes egen indsats. De penge, der strømmer ind i nye køkkener, badeværelser, gulve og installationer, er med til at løfte hele markedet. Og det handler ikke om spekulation – det handler om kærlighed til hjemmet.
“Folk værner om deres bolig. De elsker deres hjem og elsker at bo godt. Det er med til at skabe liebhaveri.”
Joachim Kiilerich Selnæs er indehaver og ejendomsmægler hos Ivan Eltoft Nielsen.
Ejendomsmæglervirksomheden har specialiseret sig i liebhaveri og har kontorer på det meste af Sjælland og i Odense.
