Hvad koster det?
Handelsomkostninger ved en almindelig fast ejendom er omkring 10-11 % af købsprisen.
Stempelafgiften til staten varierer, men er f.eks. ved køb af gensalgsejendomme i Andalusien 7%.
Stempelafgiften ved køb af en nybygget bolig direkte fra promotor er 1,2 %, og der skal betales moms (IVA) på 10% af købesummen. Dette gælder for Andalusien.
Man skal beregne ca. 2 % til notar for underskrift af skødet og ejendomsregistret for tinglysning.
Advokatsalæret udgør sædvanligvis mellem 1-1,5 %.
Ejendomsskat
Den spanske ejendomsvurdering beror på den enkelte kommune. Revurdering kan ske hvert 10. år. Det er ikke altid tilfældet, men vigtigt set i relation til, at der er en mindstepris, man skal betale afgifter af ved et køb også selv om skødeprisen er lavere.
Ejendommens faste udgifter
Ejerforeningsbidrag. Dette varierer meget alt efter, om man vælger et luksusbyggeri, et lille rækkehus eller en lejlighed i byzone. En del nye projekter har mange fælles faciliteter, og her skal man være forberedt på høje fællesudgifter.
El – og vandpriser er som i Danmark.
Boligforsikringer er billigere end i Danmark.
Finansiering
Der er spanske og danske udbydere af lån. I et spansk pengeinstitut er belåningsgraden 60-70%, hvis man ikke har fast bopæl i Spanien (mod op til 80 %, hvis man har fast bopæl i Spanien). Løbetiden er typisk omkring 15-20 år. Lånet skal normalt være tilbagebetalt, når den yngste ejer fylder 70 år. Er man 60 år, kan man altså påregne et 10-årigt lån. Lånene fås både som fast og variabelt forrentede lån.
Rentesatserne i Spanien er sædvanligvis konkurrencedygtige med de satser, der kan opnås på lånemarkedet i Danmark. Man skal bevise købesummens oprindelse og præsentere 3 års selvangivelser. Stiftelsesomkostningerne er høje.
Spansk NIE-nummer
Alle, der køber fast ejendom i Spanien, skal have et såkaldt NIE-nummer, det er et slags personnummer. Dette kan advokaten ansøge om med notarfuldmagt. Det er også muligt at ansøge i Danmark ved Den spanske Ambassade.
Hvad skal undersøges om ejendommen?
Man skal have en tingbogsoplysning, hvor alle oplysninger om ejerskab, gældsforpligtigelser etc. fremgår. Dette er som i Danmark. Hvis man skal korttidsudleje er det vigtigt, at dette er tilladt i ejerforeningen. Reglerne om dette ændres løbende. En del byer forbyder nu turistudlejning.
Det skal undersøges om den person, der er registreret som ejer af ejendommen, har ret til at sælge den eller der er personforhold der forhindrer det.
Hvis der er tale om et dødsbo, skal ejendommen skiftes, så arvingerne har skøde på ejendommen. Det kan tage tid at få gennemført et skifte, men man kan udmærket indgå en købsaftale om en sådan ejendom. Den kan være fordelagtig i pris, og man bør ikke lade sig afskrække af, at der skal ske et skifte, før man kan overtage en ejendom.
Planloven skal være overholdt
Overholder boligen planlovgivningen? En del boliger er ikke lovligt opført, og på en del boliger er der opført tilbygninger og udvidelser, der ikke er registreret i ejendomsregistret og ved Teknisk Forvaltning (Catastro). Problemet kan i nogle tilfælde løses ved, at sælger får ejendommen legaliseret i Teknisk Forvaltning og tinglyser et skøde på de manglende m2. Det forsinker overtagelsen, men man skal ikke her lade sig afskrække fra at købe en sådan ejendom. Nogle ejendomme er ikke tinglyste, selv om de er opført for mange år siden. Med tålmodighed kan de fleste af disse ting løses.
Det er ikke kun landejendomme, der ikke er lovlige. En del boligkomplekser er ulovlige og fra politisk side tages der nu fat på at få ejendomsmarkedet reguleret.
Projektkøb
Der er fastsat en tidsramme, men den overholdes ofte ikke. Man skal afvente, at ejendommen er endeligt godkendt af myndighederne. Hvis man køber en ejendom, medens den stadig er under opførelse, er der særlige forholdsregler. Alt er nu reguleret i loven. Der betales typisk et reservationsbeløb, medens advokaten gennemgår projektmaterialet.
Når der er byggetilladelse, indgås den private købekontrakt og her betales som regel 30% af købesummen. Øvrige rater kan forfalde i takt med, at projektet gennemføres, men ofte betales den resterende købesummen, når skødet underskrives. Indbetalinger sikres af bankgarantier i købers navn i tilfælde af, at entreprenøren går konkurs.
Det fungerer udmærket, men det er vigtigt, at garantien først udløber, når projektet er endeligt godkendt, så skødet kan underskrives og ikke ved den i kontrakten forventede dato for færdiggørelsen.
Det er ikke nok, at arkitekten har færdigmeldt byggeriet.
Man skal først overtage ejendommen, når den kommunale godkendelse af projektet foreligger, og der er tilladelse til at bebo ejendommen. Dette kaldes Primera Ocupación. Her er det væsentligt at være tålmodig.
Handlen gennemføres
Ved køb af en færdig ejendom er det normalt at købekontrakten – Arras -underskrives inden for 1 måned. Her betales op til 10% af købssummen. Kontrakten udarbejdes normalt af købers advokat, der har ansvar for at have gennemgået ejendommens dokumentation.
De 10% bør være deponeret hos sælgers advokat og ikke udbetales direkte til sælgeren, hvilket er sædvanligt ved handel mellem spaniere. Det betalte depositum vil som udgangspunkt gå tabt, hvis køber beslutter at trække sig fra købet, men er sikret tilbagebetaling, hvis ikke handlen gennemføres som en følge af, at sælger fortryder. Er det sælger, der fortryder, skal der som udgangspunkt betales det dobbelte af depositum til køber.
Det er en vigtig klausul i en kontrakt. Efter 4 – 8 uger underskriver man skødet hos notaren, hvor restbeløbet betales til sælger. Man er nu officielt den nye ejer, får udleveret nøglen og kan flytte ind. Der er her den store forskel fra Danmark, at sælger får hele restkøbesummen, når man underskriver skødet ved notar, og inden skødet er tinglyst anmærkningsfrit i købers navn. Advokaten forbereder skødet sammen med en jurist fra notarkontoret og har som anført ansvar for, at alt er undersøgt, så skødet kan blive korrekt tinglyst.
Advokaten kan med sin notarfuldmagt underskrive skødet ved notaren og sørge for alt vedr. handelen, herunder oprette forsyningskontrakter og åbne en bankkonto hvor alle betalinger kan tilmeldes til automatisk betaling. Der er netbank på engelsk i de fleste banker, så man selv kan følge med og sikre, at alt betales rettidigt.
Afslutning af købet
Advokaten skal sikre, at sælger har betalt alle skatter og afgifter på ejendommen, så der ikke kommer krav fra skattemyndighederne. Der kan også være betalt for lidt i arveafgift ved skifte eller stempelafgift ved køb.
Ved køb og skifte i Spanien skal man som minimum betale stempelafgift og arveafgift fastsat ud fra en værdi, myndighederne beregner på baggrund af ejendomsvurderingen – Valor catastral. Der er en forældelse på mellem 4 og 5 år.
Refusionsopgørelse
Det er sædvanligt i Andalusien, at der udarbejdes en refusionsopgørelse pr. overtagelsesdagen.
Det er sælger, der skal dokumentere, at der ikke skyldes ejendomsskat, fællesudgifter etc.
På skødedagen skal der foreligge et certifikat fra ejerforeningen på, at alt er betalt og der indhentes certifikat fra kommunen på, at der ikke skyldes ejendomsskat.
Sælger skal have udarbejdet et energicertifikat på ejendommen.
Selvangivelse efter købet
Personer, der ikke er skatte-residente i Spanien, skal betale lejeværdi af egen bolig i Spanien. Man skal selv udarbejde og indgive selvangivelsen. Den skal også indgives, hvis man udlejer boligen og betaler skat af indtægten. Så indgives den for de dage boligen ikke har været udlejet.
I Danmark skal der betales ejendomsværdiskat (dog med fradrag for den skat, der er betalt i Spanien).
Salg af boligen
I modsætning til i Danmark, skal der betales ejendomsavanceskat, når boligen sælges. Skatten af fortjenesten udgør 19%. Dokumenterede udgifter til boligforbedring samt købs- og salgsudgifter til ejendomsmægler etc. kan fratrækkes i beskatningsgrundlaget. Her er strenge krav og alle fakturerer skal indsendes med erklæringen.
En anden skat i Spanien er såkaldt Plusvalía, hvilket kan oversættes som en jordværdistigningsskat. Denne afhænger af, om der har været en fortjeneste og beregnes på baggrund af ejendomsvurderingen.
Det er ikke vanskeligt at købe fast ejendom i Spanien.
Hvis man undersøger tingene til bunds, er der ikke problemer i at købe og blive ejer af fast ejendom i Spanien. Det vil med sikkerhed blive til stor glæde ikke bare for køber, men også for familie og venner, der kommer på besøg.
FAKTA
Mona Davidsen etablerede sig som advokat i Spanien i år 2000 og henvender sig primært til danskere med tilknytning til Sydspanien. Mona Davidsen er dansk advokat og medlem af såvel Advokatsamfundet i Danmark og som Advokatkollegiet i Malaga.
Mona Davidsen har kontor i Fuengirola. Kontoret er omfattet af kollektive forsikringsordninger i såvel Danmark som i Spanien.
Advokat Miguel Sedeño Gil har været tilknyttet kontoret i 10 år og indtræder nu som partner.
Kontoret varetager de fleste sagsområder, men primært køb og salg af fast ejendom, selskabsstiftelse, udarbejdelse af testamenter, retssager, skatterådgivning samt spansk bobehandling af aktiver i Danmark og Spanien.
